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上級Q１１〜１５

Q11.ローンの借り換えを検討するのはどんなとき？

A.借り換えとは、高金利の時代に組んだローンを決済して、新たに低金利ローンを組むことをいいます。現在、民間融資の金利は以前より低めになっており、低金利ローンへの借り換えは、十分に検討の価値があるといえます。たとえば、現在返済しているローンと、借り換えを検討しているローンとの金利差が1％以上ある場合には、返済額の軽減効果を期待できるといえるでしょう。ただし公的融資から公的融資への借り換えは認められないので、金利そのものの条件変更などをしたい場合には、いったん、全額返済して、新規に借り直すしかありません。しかし、不動産価格が下がっている現状を考えると、民間融資への借り換えが現実的な方策といえます。

Q12.財形住宅融資のメリットとデメリットは？

A.メリットとしては、高額な融資枠、すなわち財形貯蓄残高の合計10倍の額、最高4000万円までを、物件価額の80％を限度として借りることができると定められている点や、取扱い手数料が無料である点などが挙げられます。さらに、ひとつの物件に対し複数人の申込みを認めているほか、中小企業勤務者に対して一定の要件のもと低金利で融資が受けられるなどの優遇処置が認められている点も魅力といえます。一方、5年固定金利型であるため、6年目以降の返済額を予測できず、金利上昇などの金融情勢に影響される点や、融資方法によっては、退職の際に残債務の一括返済を求められることがあるなどの点はデメリットといえるでしょう。

Q13.一部繰上げ返済は、お得？

A.「元利均等返済」を選んだ場合、返済当初は多くが利息分返済に充当されてしまうため、一部繰り上げ返済による元金充当の時期が早ければ早いほど、軽減する利息部分が大きくなりお得といえます。そのため、住宅ローン返済期間中に、まとまったお金が入ったり、定期預金が満期を迎えたりということがあれば、積極的に活用して、元金部分を早期に減らすよう努めるとよいでしょう。ただ繰上げ返済のメリットを得るために、毎月積立てをして繰上げ返済に必要な最低内入金額を貯金すればよいかというと、一概にはいえません。返済額増加の条件変更をした方が返済額の軽減に効果がある場合もあるので、資金計画自体の見直しも視野に入れるべきでしょう。

Q14.平成19年3月末の住宅金融公庫廃止で、何が変わる？

A.長年にわたり、国民の快適な住居取得を促す役割を担った住宅金融公庫は、莫大な不良債権を理由として、平成19年3月末に廃止となり、すでに発生している公庫の権利･義務については、独立行政法人「住宅金融支援機構」が引き継ぐこととなりました。これにより、すでに融資を受けている融資利用者の契約関係は維持されますが、以後、直接融資はおこなわれないこととなります。ただし、住宅金融公庫を引き継ぐ住宅金融支援機構は、公庫並みの一定基準を満たす民間ローンを「フラット35」として買い取り支援する、証券化支援業務を主な業務とするため、公庫融資廃止後は、この「フラット35」が住宅ローン市場の主流となるとされています。

Q15.「毎月家賃程度の返済」、「頭金不要」はお得？

A.不動産販売の実情として、当初の負担額を極力低くしローン返済が簡単であるかのように思わせた資金計画が提示されることがあります。こうした返済プランの詳細をみると、ボーナス返済に偏っていたり、低利な変動金利型や短期の固定金利選択型が採用されていたり、当初の返済額は少ないものの、総返済額は多額に及び、トータルにみるとお得とはいえない場合も少なくありません。また、頭金なしローンを組んだ場合、返済負担率がアップし、返済計画が破綻した場合に売却金では残債務を補えない事態が起こりやすく、担保割れで借り換えも難しくなるなどのおそれもあります。やはり資金計画は、業者の言いなりではなく、慎重に検討すべきといえます。

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