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上級Q６〜１０
Q6.夫婦の収入を合わせて、ローンを組むことは可能？
A.公庫融資の収入基準に満たない場合に検討したいのが、同居または同居予定の家族などとの収入合算です。申込本人の配偶者、父母、子など直系親族、婚約者、内縁関係にあること、融資住宅取得後、すぐに申込本人とその住宅に同居すること、申込現在、70歳未満であること、連帯債務者となること、のすべての条件を満たした場合に、1人に限り、収入合算が認められます。ただし、同居予定者の収入額の50％を超える額を合算する場合は、その同居予定者も満80歳までに完済という完済年齢制限を受けます。民間融資の場合でも、原則、所得合算が認められており、申込本人の年収の50％まで同居予定者の収入を合算できます。Q7.年齢が70歳を超えているが、公庫融資を受ける方法はない？
A.公庫融資では、原則として申込日現在に70歳未満でなければならず、80歳までに完済する必要があります。したがって年齢が高いほど、最長返済期間が短くなるため、毎月返済額の負担が重くなります。そこで、融資を受ける住宅に同居または同居予定の申込本人の子どもが、契約の連帯債務者として住宅ローンを引き継ぐ「親子リレー返済」が認められており、70歳以上の人も融資対象となります。申込者の年齢にかかわらず、後継者の年齢から割り出した最長返済期間を選択できるため、返済期間が短いことによる毎月返済額の負担増加を避けることができます。さらに、一定の条件を満たせば親子の収入合算が認められるという点もメリットとなります。Q8.夫婦で協力して返済したいが、住宅を共有にするメリットとデメリットは？
A.夫婦共働きで、毎月のローン返済を夫婦でおこないたい場合、またはローンの返済は夫の給与から充てたいが、妻の貯金を頭金に当てたいという場合に有効なのが、持分割合による住居の共有または共有名義です。この場合、注意すべき点は、持分割合と実際の負担が大きく違っている場合には、その差額部分が贈与とみなされて贈与税がかかって点です。そのため、それぞれの持分割合は出した資金額に応じて、適正に決めるべきでしょう。共有は、実質的には資金援助でも、贈与税がかからず、資金面で有利となりますが、離婚や相続となると、法律的な紛争の種となってしまう点がデメリットといえます。Q9.つなぎ融資が必要となるのは、どんなケース？
A.つなぎ融資とは住宅購入の際に、決済から実際に住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ、銀行などの金融機関から借り入れる融資のことをいい、公的融資による資金確保のタイミングにズレが生じる際に必要となります。すなわち公庫融資を受けるには、抵当権設定の登記など手続きの所定期間経過後である必要がありますが、この抵当権の設定登記は、住宅の登記をしなければできません。しかし実際に住宅の登記ができるのは、受け取った融資で残金決済をして物件の引き渡しを受けたあとになるため、資金確保のタイミングにズレが生じるのです。こうしたズレを解消し、売買をスムーズにおこなうために必要となるのが「つなぎ融資」となるのです。Q10.つなぎ融資を回避する方法は？
A.「つなぎ融資」には当然、金利がかかりますが、これは銀行の住宅ローンと同じか、やや高めに設定されていることが多いようです。こうした出費を減らすためにも、（1）自己資金分の支払いとローンの代理受領などを条件として、不動産業者などの売主に、引渡し前の登記を認めさせる「先行登記」の方法や（2）最終支払いと登記、ローンの実行などの手続きを一度に済ませる「同時決済」の方法をとり、公的融資における資金確保のタイムラグをなくすよう努めるとよいでしょう。ただし、これらはいずれも条件が合わなければ認められないので、そのような場合には、個別に建築会社や不動産会社、仲介業者に相談して、対応するようにしましょう。